香港工業及物流物業市場在2026年逐漸出現新的變化。隨着企業重新調整供應鏈、物流營運需求增加，以及部分傳統工業用地進入重建階段，工廈與倉庫市場的租賃活動有所改善。

然而，租務需求回升與租金上升並不一定同步。現階段香港工業物業市場仍處於調整期，業主及租戶都需要密切關注供應、需求及成本變化。

物流倉庫租賃活動逐漸改善

根據CBRE公布的2026年第二季數據，香港工業及物流物業新租賃面積接近160萬平方呎，按年增加118%，創2022年第二季以來最高季度水平。

租賃需求主要來自電子產品相關企業擴張，以及因新界土地發展而需要搬遷的營運商。

這類需求有助吸納部分空置樓面，但並不代表整體市場已完全恢復。

對倉庫租戶而言，租金、交通成本、貨物運輸效率及物業設備，仍然是決定租賃意願的重要因素。

租金仍然存在調整壓力

戴德梁行2026年第三季研究指出，全港優質倉庫平均租金按季下跌1.8%，至每平方呎每月約12.2港元。

同期優質倉庫空置率下降至10.3%，顯示市場吸納情況有所改善。

這種空置率下降而租金仍然回落的現象，反映部分業主選擇透過調整租金，以提升物業出租率。

對租戶而言，現階段可能是重新檢視倉儲空間成本、搬遷安排及設備升級的時機。

企業更重視物流效率

傳統倉庫選址往往以租金及面積作主要考量，但現代物流企業亦需要評估整體營運效率。

例如，貨車出入安排、貨台配置、樓底高度、地台負重、升降機設施及消防系統，都直接影響倉庫的實際使用價值。

對第三方物流企業及電商營運商而言，鄰近主要道路、港口及跨境運輸設施的物業，可能具有更高營運效率。

因此，租金較低的倉庫未必一定能帶來最低的綜合物流成本。

工業物業市場未來展望

未來香港物流物業需求仍將受到國際貿易、電子商貿及區域供應鏈變化影響。

北部都會區發展亦可能持續帶動部分原有工業及物流企業搬遷，為合適的工廈及倉庫創造新需求。

對業主而言，改善設施、提供合理租金及維持物業管理質素，將有助吸引租戶。

對企業而言，應把握租賃市場調整機會，以實際營運需求選擇物業。

整體而言，2026年香港工業及物流市場呈現租務改善、租金仍受壓的格局，市場能否持續復甦，仍取決於企業擴張及物流活動的增長速度。