不少企業在尋找寫字樓、商舖或工廈時，會先以每月租金判斷物業是否符合預算。

然而，商用物業的實際使用成本，往往不只包括租金。管理費、差餉、地租、裝修、搬遷及租賃按金，都可能對企業現金流產生影響。

如果沒有提前計算相關支出，企業可能在簽約後才發現實際成本高於預期。

本篇指南將逐項介紹香港商用物業常見的租賃費用，並透過簡單例子，協助企業建立更完整的成本預算。

01｜基本租金如何計算？

香港商用物業租金通常以每月金額或每平方呎月租表示。

例如，某寫字樓的報價為每平方呎港幣35元，計租面積為1,000平方呎，每月基本租金便是：

35元 × 1,000平方呎 = 港幣35,000元

不過，不同物業所使用的面積定義可能不同，包括建築面積、可租用面積及實用面積。

企業必須確認業主使用哪一種面積作為計租基礎。

特別是在比較不同商廈時，如果只比較建築面積呎租，可能無法反映實際可使用空間的成本。

02｜甚麼是管理費？

管理費是商業物業常見的額外支出，主要涉及公共區域清潔、保安、升降機及其他大廈管理服務。

部分商廈的管理費可能包含指定時段的中央空調服務，亦有物業將空調費分開計算。

管理費通常按物業相關面積及管理安排計算，實際金額會因大廈而不同。

租戶應確認管理費是否已包含在租金報價內，以及未來是否可能調整。

此外，需要晚上或週末營業的企業，亦應查詢額外空調服務是否收費。

03｜差餉及地租由誰支付？

香港物業一般需要繳納差餉，部分物業亦涉及政府地租。

根據現行制度，非住宅物業的差餉徵收率為應課差餉租值的5%，而適用的政府地租通常按應課差餉租值的3%計算。

不過，企業實際需要支付多少，仍須視乎物業的應課差餉租值及有關安排。

在商業租賃中，相關費用由哪一方負責，應在租約內清楚訂明。

租戶也應確認業主提供的租金報價是否已包括這些費用。

04｜租賃按金一般如何安排？

租賃按金主要用作保障業主在租戶未履行合約責任時的相關權益。

按金金額通常由雙方協議，實際要求視乎物業、租戶背景及租賃條件而異。

假設某物業的每月基本租金為35,000元，而雙方協議按金相當於三個月基本租金，則按金為：

35,000元 × 3個月 = 港幣105,000元

如果租約要求按金同時涵蓋管理費或其他費用，計算結果便會不同。

租戶應確認按金的計算基礎、繳付時間、扣款條件及退還安排。

05｜甚麼是印花稅？

印花稅是商用物業簽訂租賃文件時需要考慮的法定費用之一。

香港稅務局規定，須加蓋印花的租賃協議應在簽立後30日內辦理相關手續。

印花稅金額會受租期、租金及租約條件等因素影響。

至於印花稅由誰承擔、如何分攤，通常由業主及租戶商議安排。

企業可以透過稅務局提供的電子印花服務或相關計算工具了解費用。

如果租約涉及複雜安排，應尋求適當的稅務或法律意見。

06｜地產代理佣金如何計算？

如果企業透過地產代理尋找商用物業，可能需要支付代理佣金。

佣金通常根據雙方的委託及收費安排釐定，並非所有交易都採用相同標準。

企業在接受代理服務之前，應先了解佣金金額、支付時間及相關條件。

另外，亦應確認代理是否代表業主、租戶或同時涉及雙方，以便了解有關安排。

如有任何收費疑問，應在簽署文件前要求清楚說明。

07｜裝修及搬遷成本應如何預算？

除了租賃費用，企業通常需要預留裝修及搬遷預算。

寫字樓可能需要設置會議室、網絡、辦公傢俬及接待區；餐飲商舖可能涉及廚房、排煙、排水及消防工程；工廈則可能需要貨架、電力或其他設備。

工程預算應包括設計、施工、設備及必要的申請費用。

企業亦應預留一定應變資金，以處理施工期間可能出現的額外需求。

特別需要注意的是，裝修期不一定等同免租期，兩者安排應在租約中清楚列明。

08｜如何計算每月總佔用成本？

假設一間企業計劃租用寫字樓，其預算如下：

費用項目	每月預算
基本租金	HK$35,000
管理費	HK$5,000
差餉及適用地租	HK$2,000
電費及其他服務	HK$1,500
每月總佔用成本	HK$43,500

以上金額純屬教學示例，並非市場報價。

因此，即使物業標示月租35,000元，企業仍應以約43,500元作為這個示例的每月營運預算。

如果簽約時還需要支付按金、首期租金、代理佣金及裝修費用，實際初期現金支出將進一步增加。

09｜如何比較兩個不同的租賃方案？

假設兩個寫字樓的條件如下：

物業A每月基本租金為35,000元，租期24個月，提供兩個月免基本租金期。

物業B每月基本租金為33,000元，租期24個月，沒有免租期。

若只計基本租金，物業A的24個月總額為770,000元，平均每月約32,083元；物業B則為792,000元，平均每月33,000元。

由此可見，報價較高的物業未必代表整段租期的成本更高。

但如果兩個物業的管理費、裝修及其他支出不同，結果便可能改變。

因此，企業應比較整段租期的總成本，而非只看基本月租。

10｜簽約前應預留多少資金？

企業可以把租賃預算分成三個部分：

第一是簽約初期費用，包括按金、預繳租金、佣金及相關文件費用。

第二是一次性投入，包括裝修、傢俬、設備及搬遷費。

第三是持續經營開支，包括每月租金、管理費、水電及其他服務費。

此外，也應考慮未來續租、租金調整及退租還原成本。

只有了解整個租期可能涉及的支出，企業才能比較不同物業的真正成本效益。

常見問題 FAQ

Q：租金包含管理費嗎？

不一定，需確認報價方式及租約條款。

Q：免租期是否完全不用支付任何費用？

不一定。管理費、差餉及其他開支是否獲豁免，須由雙方協議。

Q：租賃按金可以當成日常開支嗎？

按金與租金性質不同。雖然按金通常可按合約條件退還，但企業仍需要預留相應現金。

結語｜掌握總成本，才能作出更合理的租賃決策

租用商用物業是一項長期財務承諾。

企業在選擇寫字樓、商舖或工廈之前，應把每月租金、附加費用、初期投資及退租成本一併納入評估。

透過完整的成本計算，不僅可以避免預算不足，也能更準確比較不同物業的租賃方案。

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