隨着香港產業發展方向改變，工業物業市場正面對新一輪轉型。北部都會區建設、傳統工業土地重建，以及政府推動工廈活化的相關措施，均可能對未來工業樓宇的供求及用途產生影響。

2026年，市場除了關注工廈租金與成交表現，也更加重視物業能否配合創新科技、現代物流及其他新興產業的營運需要。

北部都會區推動產業重新布局

北部都會區是香港長遠土地及產業發展的重要計劃之一，涉及創新科技、現代物流及其他產業用地的規劃。

隨着部分土地逐步進入發展階段，原本在新界棕地營運的物流、倉儲及相關企業，可能需要重新尋找營運場所。

根據CBRE 2026年市場研究，棕地業務搬遷已成為工業及物流物業新增租賃需求的來源之一。

這類需求可能為部分傳統工業區帶來租務機會，但企業是否能夠順利搬遷，仍取決於營運成本、場地條件及供應是否合適。

工廈活化帶來不同發展方向

香港政府過去曾推出工廈活化措施，鼓勵合資格工業樓宇進行重建或整幢改裝，以更有效運用土地資源。

根據2026年2月公布的政府資料，截至2026年1月底，2018年推出的新一輪工廈活化計劃下，城市規劃委員會已批准涉及71幅用地的95宗重建申請，另有5宗整幢改裝申請獲政府批准。

這反映工業物業更新具有一定市場需求。

然而，工廈重建通常涉及業權整合、補地價、建築要求及市場定位等問題，並非每個項目都具備相同的可行性。

現代物流需求改變物業標準

現代物流企業除了需要儲存空間，也越來越重視貨物處理效率、運輸網絡及資訊系統。

例如，貨物分揀、倉儲管理及跨境配送等業務，對樓宇設施及貨車出入安排提出更高要求。

因此，部分傳統工業物業即使租金較低，也可能因設備不足而限制使用效率。

相對而言，具備適當負重、完善貨台及良好交通條件的物業，可能更符合現代物流營運需求。

投資與租賃市場的主要挑戰

工廈活化及產業發展雖然帶來新機遇，但市場仍存在不確定因素。

包括土地發展時間、施工成本、融資環境及租戶實際承租能力，都會影響項目回報。

投資者不宜單純因物業位於規劃發展區域，便假設其價值必然上升。物業用途限制、持有成本及未來供應同樣需要仔細分析。

未來發展展望

長遠而言，香港工業物業市場有機會朝向更專業化及現代化的方向發展。

具備物流優勢、合適產業用途及升級潛力的物業，可能逐漸建立差異化競爭力。

對企業而言，應提前評估營運場地需求及搬遷風險；對業主及投資者而言，則需要從長期供求、合法用途與實際現金流角度評估物業。

工廈市場未來的機會，不僅來自地價或租金變動，更在於物業能否真正配合香港產業發展的新需求。