香港實體零售市場正逐漸改變。過去以時裝、鐘錶珠寶及傳統商品零售為主的部分商業街道，近年開始引入更多餐飲、健身、美容及體驗式服務商戶。

這種轉變不僅反映消費習慣改變，也影響商舖業主的出租策略，以及新品牌進入香港市場時的選址方式。

餐飲業仍是重要租務需求來源

根據CBRE 2026年第三季市場研究，餐飲業佔當季核心商圈商舖租賃面積超過三分之一，繼續成為主要租賃需求來源。

餐飲業的實體店需求來自顧客用餐、社交與現場體驗，即使網上訂餐及外送服務普及，合適的店舖位置仍具有重要價值。

不過，餐飲市場競爭激烈，新店選址必須重視實際營業額潛力，而非只參考街道人流。

此外，排煙系統、電力供應、給排水及食物業牌照的可行性，均直接影響開店成本。

健身與生活服務需求增加

同一份CBRE報告指出，2026年第三季健身行業在核心地區的租賃面積達約50,000平方呎，創該行業季度紀錄。

這反映服務型商戶在商舖租賃市場中的角色逐漸提高。

與傳統零售店相比，健身、瑜伽、美容及其他生活服務不一定需要高曝光的地舖，部分業務也會考慮商業大廈樓上舖。

然而，這類用途須先確認大廈公契、土地用途、建築及消防要求，不能只以租金較低作決定。

新品牌進場改變商圈組合

除了本地商戶，不同海外品牌亦開始重新評估香港市場。

根據戴德梁行研究，2026年首三季新開設的首店中，日本、韓國及泰國品牌合共佔36%，高於2025年的29%。

新品牌進場有助提升零售業態的多樣性，也可能為原本空置的商舖創造需求。

但品牌能否長期經營，仍取決於本地市場定位、商品競爭力及租金負擔能力。

業主與租戶應如何應對？

商舖業主可重新評估物業適合的業種，並考慮設備改善、空間分間及較靈活的租賃安排，以吸引合適商戶。

租戶則應根據客戶消費頻率、平均交易金額及預期營業額，設定合理的租金預算。

未來香港商舖市場將逐漸由單純的商品零售空間，轉向結合購物、餐飲、服務及體驗的多功能商業環境。

能夠掌握這些消費與租務變化的業主及品牌，將更有機會在市場轉型中建立長期競爭優勢。