2026年，市場除了關注工廈租金與成交表現，也更加重視物業能否配合創新科技、現代物流及其他新興產業的營運需要。

北部都會區推動產業重新布局

北部都會區是香港長遠土地及產業發展的重要計劃之一，涉及創新科技、現代物流及其他產業用地的規劃。

隨着部分土地逐步進入發展階段，原本在新界棕地營運的物流、倉儲及相關企業，可能需要重新尋找營運場所。

根據CBRE 2026年市場研究，棕地業務搬遷已成為工業及物流物業新增租賃需求的來源之一。

這類需求可能為部分傳統工業區帶來租務機會，但企業是否能夠順利搬遷，仍取決於營運成本、場地條件及供應是否合適。

工廈活化帶來不同發展方向

香港政府過去曾推出工廈活化措施，鼓勵合資格工業樓宇進行重建或整幢改裝，以更有效運用土地資源。

根據2026年2月公布的政府資料，截至2026年1月底，2018年推出的新一輪工廈活化計劃下，城市規劃委員會已批准涉及71幅用地的95宗重建申請，另有5宗整幢改裝申請獲政府批准。

這反映工業物業更新具有一定市場需求。

然而，工廈重建通常涉及業權整合、補地價、建築要求及市場定位等問題，並非每個項目都具備相同的可行性。

現代物流需求改變物業標準

現代物流企業除了需要儲存空間，也越來越重視貨物處理效率、運輸網絡及資訊系統。

例如，貨物分揀、倉儲管理及跨境配送等業務，對樓宇設施及貨車出入安排提出更高要求。

因此，部分傳統工業物業即使租金較低，也可能因設備不足而限制使用效率。

相對而言，具備適當負重、完善貨台及良好交通條件的物業，可能更符合現代物流營運需求。

投資與租賃市場的主要挑戰

工廈活化及產業發展雖然帶來新機遇，但市場仍存在不確定因素。

包括土地發展時間、施工成本、融資環境及租戶實際承租能力，都會影響項目回報。

投資者不宜單純因物業位於規劃發展區域，便假設其價值必然上升。物業用途限制、持有成本及未來供應同樣需要仔細分析。

未來發展展望

長遠而言，香港工業物業市場有機會朝向更專業化及現代化的方向發展。

具備物流優勢、合適產業用途及升級潛力的物業，可能逐漸建立差異化競爭力。

對企業而言，應提前評估營運場地需求及搬遷風險；對業主及投資者而言，則需要從長期供求、合法用途與實際現金流角度評估物業。

工廈市場未來的機會，不僅來自地價或租金變動，更在於物業能否真正配合香港產業發展的新需求。

近年受到產業結構改變、租金調整及舊工廈重建影響，市場逐漸出現新的租賃模式。2026年，工廈物業的競爭力不再單純取決於面積和價格，合法用途、設施條件及交通配套同樣重要。

傳統工業區仍具有市場需求

觀塘、葵涌、荃灣及火炭等地區，擁有一定規模的工廈及工商物業供應。

不同地區各有特色。觀塘擁有較成熟的工商業配套；葵涌及荃灣與物流運輸網絡聯繫密切；火炭則提供多種不同樓齡及面積的工業單位。

對中小企業而言，這些區域可提供不同類型的物業選擇，滿足貨物儲存、加工及相關營運需要。

不過，即使位於同一工業區，不同大廈的設備及批准用途也可能存在明顯差異。

工廈租賃需求出現分化

2026年香港工業及物流物業租賃活動有所改善，但分層工廠與大型物流倉庫並非完全相同的市場。

大型物流企業通常重視交通、貨台及運輸效率；中小型工商租戶則可能更關注單位面積、租金負擔及日常使用便利性。

部分較新式工廈擁有更完善的升降機、管理及保安設施，對希望改善工作環境的企業具有吸引力。

相對而言，樓齡較高、設備不足或維修成本較大的工廈，則可能面對較大的出租壓力。

租用工廈前須確認物業用途

部分企業會考慮把工廈單位用於設計工作室、攝影製作或其他商業活動，但並非所有非工業用途均獲准。

租戶需要確認地契條款、法定規劃用途、大廈公契及相關建築消防要求。

香港政府曾就指定創意產業用途設立相關豁免安排，但不同物業及用途仍受個別條件限制，不能假設所有工廈均可自由改作一般辦公室或零售場所。

如涉及用途更改、特別豁免或牌照申請，應在簽約前取得適當的專業意見。

工廈業主如何提升競爭力？

對工廈業主而言，改善照明、公共空間、保安設施及升降機維護，有助提升物業的使用便利性。

租賃策略亦應按照樓宇實際條件制定，而非只參考附近物業的叫租水平。

對中小企業而言，合適的工廈應能同時滿足預算、營運效率及合規要求。

展望未來，香港工廈市場將持續受到產業轉型與城市更新影響。具備完善管理、交通優勢及清晰合法用途的物業，預期更有能力保持租賃競爭力。

然而，租務需求回升與租金上升並不一定同步。現階段香港工業物業市場仍處於調整期，業主及租戶都需要密切關注供應、需求及成本變化。

物流倉庫租賃活動逐漸改善

根據CBRE公布的2026年第二季數據，香港工業及物流物業新租賃面積接近160萬平方呎，按年增加118%，創2022年第二季以來最高季度水平。

租賃需求主要來自電子產品相關企業擴張，以及因新界土地發展而需要搬遷的營運商。

這類需求有助吸納部分空置樓面，但並不代表整體市場已完全恢復。

對倉庫租戶而言，租金、交通成本、貨物運輸效率及物業設備，仍然是決定租賃意願的重要因素。

租金仍然存在調整壓力

戴德梁行2026年第三季研究指出，全港優質倉庫平均租金按季下跌1.8%，至每平方呎每月約12.2港元。

同期優質倉庫空置率下降至10.3%，顯示市場吸納情況有所改善。

這種空置率下降而租金仍然回落的現象，反映部分業主選擇透過調整租金，以提升物業出租率。

對租戶而言，現階段可能是重新檢視倉儲空間成本、搬遷安排及設備升級的時機。

企業更重視物流效率

傳統倉庫選址往往以租金及面積作主要考量，但現代物流企業亦需要評估整體營運效率。

例如，貨車出入安排、貨台配置、樓底高度、地台負重、升降機設施及消防系統，都直接影響倉庫的實際使用價值。

對第三方物流企業及電商營運商而言，鄰近主要道路、港口及跨境運輸設施的物業，可能具有更高營運效率。

因此，租金較低的倉庫未必一定能帶來最低的綜合物流成本。

工業物業市場未來展望

未來香港物流物業需求仍將受到國際貿易、電子商貿及區域供應鏈變化影響。

北部都會區發展亦可能持續帶動部分原有工業及物流企業搬遷，為合適的工廈及倉庫創造新需求。

對業主而言，改善設施、提供合理租金及維持物業管理質素，將有助吸引租戶。

對企業而言，應把握租賃市場調整機會，以實際營運需求選擇物業。

整體而言，2026年香港工業及物流市場呈現租務改善、租金仍受壓的格局，市場能否持續復甦，仍取決於企業擴張及物流活動的增長速度。

這種轉變不僅反映消費習慣改變，也影響商舖業主的出租策略，以及新品牌進入香港市場時的選址方式。

餐飲業仍是重要租務需求來源

根據CBRE 2026年第三季市場研究，餐飲業佔當季核心商圈商舖租賃面積超過三分之一，繼續成為主要租賃需求來源。

餐飲業的實體店需求來自顧客用餐、社交與現場體驗，即使網上訂餐及外送服務普及，合適的店舖位置仍具有重要價值。

不過，餐飲市場競爭激烈，新店選址必須重視實際營業額潛力，而非只參考街道人流。

此外，排煙系統、電力供應、給排水及食物業牌照的可行性，均直接影響開店成本。

健身與生活服務需求增加

同一份CBRE報告指出，2026年第三季健身行業在核心地區的租賃面積達約50,000平方呎，創該行業季度紀錄。

這反映服務型商戶在商舖租賃市場中的角色逐漸提高。

與傳統零售店相比，健身、瑜伽、美容及其他生活服務不一定需要高曝光的地舖，部分業務也會考慮商業大廈樓上舖。

然而，這類用途須先確認大廈公契、土地用途、建築及消防要求，不能只以租金較低作決定。

新品牌進場改變商圈組合

除了本地商戶，不同海外品牌亦開始重新評估香港市場。

根據戴德梁行研究，2026年首三季新開設的首店中，日本、韓國及泰國品牌合共佔36%，高於2025年的29%。

新品牌進場有助提升零售業態的多樣性，也可能為原本空置的商舖創造需求。

但品牌能否長期經營，仍取決於本地市場定位、商品競爭力及租金負擔能力。

業主與租戶應如何應對？

商舖業主可重新評估物業適合的業種，並考慮設備改善、空間分間及較靈活的租賃安排，以吸引合適商戶。

租戶則應根據客戶消費頻率、平均交易金額及預期營業額，設定合理的租金預算。

未來香港商舖市場將逐漸由單純的商品零售空間，轉向結合購物、餐飲、服務及體驗的多功能商業環境。

能夠掌握這些消費與租務變化的業主及品牌，將更有機會在市場轉型中建立長期競爭優勢。

隨着2026年香港零售市場逐漸改善，四大商圈的租務表現再次受到關注。然而，各區客群、消費能力及商業環境存在差異，租賃需求亦未必同步增長。

中環：高端零售與商務消費並重

中環具有成熟的金融商業環境，結合辦公人口、國際旅客及高消費能力客群，適合高端零售、精品服務及特色餐飲品牌。

區內商舖的價值往往與品牌展示、商務客群及地段形象有關。

不過，中環商舖的營運成本通常較高，品牌選址需要仔細考慮目標客戶、營業時間及消費模式。

2026年第三季，中環部分主要街舖重新出現空置，顯示即使是優質地段，租戶更替及租金調整仍屬正常市場現象。

銅鑼灣：購物與生活消費中心

銅鑼灣是香港重要零售集中地，商場、百貨公司、餐廳及街舖形成密集的商業網絡。

對時裝、美容、生活用品及餐飲品牌而言，銅鑼灣具有品牌曝光及接觸不同客群的優勢。

然而，同一商圈內不同街道的人流及租金可能存在明顯差異。商戶不宜單純以地區知名度判斷物業價值，仍須實地觀察平日與假日的人流變化。

尖沙咀：旅遊零售與餐飲需求

尖沙咀兼具旅遊、酒店、購物及商務功能，是國際品牌及餐飲企業關注的區域。

訪港旅客為區內零售市場提供需求支持，但高端消費及大眾消費的復甦速度可能不同。

戴德梁行2026年第三季數據顯示，尖沙咀主要街舖空置率約9.5%，反映市場仍存在租戶更替及待租空間。

旺角：大眾消費與租務活動活躍

旺角擁有密集住宅人口、交通網絡及年輕消費客群，適合餐飲、潮流零售與大眾化生活服務。

根據戴德梁行數據，旺角主要街舖空置率由2026年第二季的8.6%下降至第三季的4.8%，顯示區內租賃活動明顯改善。

不同商圈的發展方向

四大商圈各有定位，並不存在適合所有業種的單一最佳地段。

高端品牌可優先評估中環及銅鑼灣；旅遊相關零售及餐飲業可研究尖沙咀；大眾消費及年輕客群品牌則可考慮旺角。

未來商舖市場的成功關鍵，在於選擇與品牌客群相符的位置，而非單純追逐知名商圈。透過分析人流結構、租金成本及周邊業種，企業才能作出更合理的選址決定。

不過，零售市道改善並不代表所有商舖的經營環境一致。地段、人流質素、租金水平及品牌定位，仍是左右商舖價值的重要因素。

零售銷售持續錄得增長

根據香港政府統計處公布的數字，2026年8月零售業總銷貨價值初步估計約321億港元，按年上升5.6%。2026年首八個月累計零售銷貨價值，按年增長約8.5%。

珠寶鐘錶、消費電子產品及部分零售商品的銷售表現改善，反映市場消費需求有所回升。

然而，網上購物及跨境消費持續影響實體店舖的經營模式。商戶在評估新店選址時，除了留意整體零售數據，更應關注目標客群的實際消費習慣。

核心地區商舖租務改善

根據CBRE 2026年第三季數據，香港核心商業區主要街舖空置率下降至6.0%，按季回落0.5個百分點。

同期主要街舖租金按季上升0.9%，連續第17個季度錄得增長，年初至今累計升幅達2.7%。

這些數據反映優質地舖的租賃需求逐漸改善，尤其是交通便利、具備穩定人流及良好展示位置的商舖。

不過，市場租金增幅相對溫和，商戶仍會審慎評估租金是否符合實際營業能力。

餐飲與生活服務帶動租賃

餐飲、健身、美容及生活體驗類商戶，是近年實體商舖的重要租客來源。

與傳統商品零售不同，服務型業務往往需要顧客親身到店，因此對實體空間仍有持續需求。

但不同業種對物業條件的要求差異很大。餐飲商舖需要評估排煙、供電、供水及牌照條件；美容及健身服務則可能更重視樓面布局、私隱及客戶交通便利性。

商舖市場未來展望

2026年香港商舖市場的復甦仍以具備區位優勢及合適租戶組合的物業較為明顯。

業主可透過改善舖面狀況、提供合理租約條件及引入互補業種，提高物業出租競爭力。

對準備開店的企業而言，商舖租金不應成為唯一的選址標準。人流、消費能力、競爭品牌及營運成本，同樣影響長期盈利能力。

未來商舖市場將更重視商業定位與空間用途，而不單是追求最高人流或最繁華地段。

2026年，香港甲級寫字樓租務活動逐步改善，但不同區域的復甦速度仍有差異。對準備搬遷、擴充或整合辦公室的企業而言，非核心地區的物業值得重新評估。

九龍東：供應多元化帶來選擇

觀塘及九龍灣是九龍東主要的商業辦公區域，區內擁有甲級寫字樓、工商物業及不同規模的辦公空間。

相對傳統金融核心區，九龍東部分物業的租金門檻較低，適合希望控制成本，同時維持專業辦公環境的企業。

不少租戶重視大面積樓層、停車設施及較靈活的空間規劃。對資訊科技、工程顧問、貿易及企業後勤部門而言，這些條件可能比位處傳統核心地段更重要。

不過，區內供應較多，業主之間競爭激烈，租金與免租期等條件需要按照個別物業評估。

港島東：成熟商業配套與辦公需求

鰂魚涌及太古一帶已形成成熟的辦公室市場，擁有港鐵交通、商場、餐飲及其他商業配套。

部分跨國企業及大型機構選擇港島東，主要原因包括商廈質素、較大樓面及員工交通需求。

根據戴德梁行2026年第三季數據，港島東及港島南寫字樓租金出現輕微回升，反映個別非核心市場已有改善跡象。

然而，這不代表所有物業租金同步上升。大廈管理水平、鄰近交通設施及租戶結構，仍是影響出租表現的重要因素。

租賃策略由價格轉向整體成本

對企業而言，租金只是辦公室開支的一部分。裝修費用、管理費、網絡設施、員工通勤時間，以及未來擴充彈性，同樣需要納入評估。

例如，一個租金較低但需要大量裝修的舊式單位，未必比附設基本裝修及現代化設施的寫字樓更具成本效益。

企業亦可比較不同大廈的租約年期、提早退租條款及擴充空間安排。

未來市場展望

2026年香港寫字樓租賃市場呈現核心區較強、非核心區逐步改善的格局。

對非核心區物業業主而言，提升管理品質、提供靈活租賃條件及改善公共設施，有助增加競爭力。

對租戶而言，九龍東及港島東提供了更多不同面積與價格的選擇。若企業能在交通、成本及辦公效率之間取得平衡，便有機會找到更符合長期發展需要的工作空間。

進入2026年，金融機構租賃活動增加，核心商業區的寫字樓需求再度受到市場關注。

中環：金融及專業服務業的核心據點

中環集中了銀行、資產管理公司、律師事務所及其他專業服務機構。完善的商業網絡、交通配套及甲級商廈資源，使其成為許多企業設立總部的重要選擇。

根據第一太平戴維斯2026年第二季研究，中環甲級寫字樓租金按季上升4.8%，空置率由10.2%下降至9.4%。

當中部分對沖基金及量化投資機構提前承租較大面積的寫字樓，為未來業務擴充預留空間，反映優質樓面仍然具有市場競爭力。

金鐘：交通與商業配套兼備

金鐘位處港島核心地帶，連接中環、灣仔及多條港鐵路線，兼具商業、金融及公共行政功能。

對需要經常接待客戶、安排跨區會議的企業而言，交通便利性是重要考量因素。

區內甲級商廈及酒店配套成熟，適合企業總部、專業服務機構，以及重視商務形象的租戶。不過，具備優質景觀、完善管理及現代化設備的物業，租金通常亦較具溢價。

因此，企業選址時應比較整體佔用成本，而非只考慮每平方呎租金。

尖沙咀：九龍區重要商業中心

尖沙咀集商務、購物、酒店及交通網絡於一身，吸引不同規模的企業進駐。

對需要頻繁往來港島、九龍及內地的公司而言，尖沙咀的區位優勢尤其明顯。

近年部分優質寫字樓提供更具彈性的租賃方案，加上新式商廈與商業設施發展，為企業提供更多選擇。

2026年第三季，大尖沙咀地區亦是全港甲級寫字樓正淨吸納量的主要來源之一，顯示區內租務需求有所改善。

企業應如何選擇核心商業區？

選址不應只以租金高低作判斷。金融與資產管理公司可能更重視中環的產業網絡；需要連接各區的專業服務機構，可考慮金鐘；希望兼顧九龍市場及跨境商務的企業，則可評估尖沙咀的物業。

展望未來，香港核心寫字樓市場將繼續受到金融及專業服務需求支持，但物業的樓齡、設備及營運效率，仍會影響租值表現。

企業應根據品牌定位、員工需求及業務發展規模，選擇最合適的商業據點。

甲級寫字樓租賃活動回升

根據戴德梁行2026年第三季研究，香港甲級寫字樓季度新租賃面積約140萬平方呎，創2019年以來最高季度水平。全港淨吸納量約412,400平方呎，整體可供租賃比率下降至19.1%。

銀行、金融服務及保險業成為主要租務需求來源。部分企業因業務擴展而增加辦公面積，亦有租戶趁市場調整期間搬遷至質素更高、交通更便利的物業。

這反映租務市場正在改善，但尚未代表所有地區均已全面復甦。

核心商業區表現較強

中環、金鐘及尖沙咀等傳統商業區仍具有明顯優勢。對金融機構、跨國企業及專業服務公司而言，地段不僅關係到交通便利程度，也影響品牌形象、客戶接待及人才招聘。

2026年第三季，全港甲級寫字樓整體租金按季上升1.7%，首三季累計升幅達6.1%。其中，大中環地區的租金增長尤其突出。

相較之下，部分非核心區域仍面對供應充裕及租戶選擇增加的競爭，業主需要提供更具彈性的租金與租約條件。

新供應仍是市場的重要因素

雖然租賃活動改善，但市場上仍有不少待租樓面。新建甲級寫字樓陸續投入使用，增加企業升級辦公空間的選擇，同時對部分舊式物業形成競爭。

對業主而言，單靠地理位置已未必足夠。大廈管理、能源效率、公共設施、辦公室配置及租賃優惠，都可能影響企業的最終決定。

對租戶而言，市場供應多元化，則提供了重新檢視辦公室需求的機會。

2026年市場展望

戴德梁行預測，2026年全港甲級寫字樓整體租金有望上升約5%至7%，但增長仍主要由核心地區帶動。

未來寫字樓市場的競爭將更重視物業質素、交通網絡及租戶體驗。企業在考慮搬遷或擴充辦公室時，應綜合評估租金、裝修成本、管理費及長期營運需要。

整體而言，香港甲級寫字樓市場正從過往的普遍調整，逐步轉向以地段及物業質素主導的選擇性復甦階段。